In diesem Fall hatte eine WEG in einer Eigentümerversammlung den Verwaltungsbeirat neu gewählt. Dieser bestand bisher aus drei und nun nur noch aus zwei Mitgliedern. Ein Eigentümer focht den Beschluss an und der BGH gab ihm Recht.

Der Beirat sei laut Gesetz mit drei Wohnungseigentümern zu besetzen. Die gesetzeswidrige Besetzung des Beirats entspreche nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Der BGH wies darauf hin, dass der Beirat kein notwendiges Organ der WEG ist, lediglich als Hilfs- und Kontrollorgan ergänzende Funktionen wahrnimmt. Die WEG sei auch ohne Verwaltungsbeirat in vollem Umfang handlungs- und funktionsfähig.

Wenn die Eigentümer die Einsetzung eines Beirats für dringlich hielten, sind aber nicht genügend Kandidaten meldeten, müssten die Eigentümer notfalls Überzeugungsarbeit leisten und einen dritten Eigentümer zu einer Kandidatur bewegen (AZ: V ZR 126/09)

Jüngst entschied der BGH folgenden Fall:

Die Wohnung des Mieters befand sich im vierten Obergeschoss eines Quergebäudes. Im Vorderhaus befand sich ein Aufzug; mit diesem konnten die Wohnungen im Quergebäude jedoch nicht erreicht werden, da keinerlei Zuwegung innerhalb der Gebäude vorhanden war. Der Mieter weigerte sich die Kosten anteilsmäßig zu tragen, da er den Aufzug nicht nutzen konnte.

Der Bundesgerichtshof (BGH) gab dem Mieter Recht. Die Vereinbarung im Mietvertrag berechtigte nicht zur Umlage der Aufzugskosten. Die Aufzugskosten gehören zwar zu den Betriebskosten des Mietshauses, jedoch dürfen von der Benutzung ausgeschlossene Mieter an den Kosten des Aufzuges nicht beteiligt werden.

Im Gegensatz zu einem Erdgeschossmieter, dessen Wohnung mit dem Aufzug erreicht werden kann und der deshalb dessen Betriebskosten mitzutragen hat, hatte der Mieter dieses Rechtsstreits überhaupt keine Möglichkeit den Aufzug zu nutzen.

(BGH, Urteil v. 08.04.2009, Az. VIII ZR 128/08).

Bei dieser Liegenschaft handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahre 1968. Die Bäder sind in der Vergangenheit nicht modernisiert worden, dennoch befinden sich sämtliche Bäder in einem sehr guten Zustand.

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Das gesamte Bad wurde kernsaniert, was heißt, dass sämtliche Leitungen, Objekte, Armaturen und Fliesen erneuert wurden. Selbstverständlich wurden auch nach Fertigstellung der Arbeiten sämtliche Malerarbeiten ausgeführt.

Die gesamten Kosten für diese Sanierungsarbeiten lagen insgesamt bei ca. EUR 5.800,00. Für ein einzelnes Badezimmer ist das auf den ersten Blick sicherlich viel Geld, jedoch ist der optische Eindruck der durchgeführten Arbeiten enorm. Weiter muss berücksichtigt werden, dass in den vergangenen Jahren sehr viele Neubauwohnungen entstanden sind, die eine Vermietung von Bestandsimmobilien erschwert.

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Auch wurde darauf geachtet, dass bei der Neuinstallation der Rohrleitungen entsprechende Vorbereitungen für die verbrauchsabhängigen Kalt- und Warmwasserzähleinrichtungen installiert wurden. Im Hinblick auf sämtliche neuen Verordnungen und Gesetzesänderungen im Mietrecht, sind alle Mietwohnungen spätestens bis Ende des Jahres 2014 auf eine verbrauchsabhändige Abrechnung umzustellen. Dieses soll heißen, dass eine Nebenkostenabrechnung für Mietwohnungen auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauches zu erfolgen hat. An dieser Stelle ist noch zu erwähnen, dass sämtliche Verbrauchserfassungsgeräte geeicht sein müssen, z. B. Kaltwasserzähleinrichtungen müssen alle 6 Jahre geeicht und Warmwasserzähleinrichtungen alle 5 Jahre geeicht werden.

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Sämtliche Maßnahmen erarbeiten wir am Markt orientiert mit unseren Eigentümern und stellen mit entsprechenden Handwerksunternehmen verschiedene Angebote zusammen. Ein Auftragsvergabe  findet nur nach Rücksprache  mit unseren Eigentümern statt.

Wir freuen uns Ihnen einen kleinen Einblick in unsere Arbeit verschafft zu haben.

Ihr Dennis Brendel

]]> http://xn--grundstcksverwaltung-brendel-76c.de/2009/02/18/badsanierung.html/feed 0 http://xn--grundstcksverwaltung-brendel-76c.de/2008/10/24/bgh-farbwahlklausel-im-mietvertrag.html http://xn--grundstcksverwaltung-brendel-76c.de/2008/10/24/bgh-farbwahlklausel-im-mietvertrag.html#comments Fri, 24 Oct 2008 08:05:02 +0000 hdb-brendel http://xn--grundstcksverwaltung-brendel-76c.de/?p=34 Weiterlesen →]]> BGH – Pressemitteilung Nr. 195/2008 vom 22.10.08 -

Der Bundesgerichthofs hatte über die Wirksamkeit einer Klausel zu entscheiden, die den Mieter verpflichtet, bei Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Holzteile einzuhalten.

Sachverhalt

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der 1996 geschlossene Mietvertrag sah unter anderem formularmäßig vor, dass der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Weiter ist bestimmt:

"Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."

Nach dem Ende des Mietverhältnisses im Jahr 2006 forderten die Kläger die Beklagten vergeblich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Mit der Klage haben die Kläger unter anderem Schadensersatz statt der Leistung in Höhe von 7.400,48 € netto für nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision der Kläger das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und das Verfahren zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Gründe

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu den rechtlichen Anforderungen an eine Farbwahlklausel fortgeführt. Die vorliegende Klausel differenziert zwischen "lackierten" Holzteilen, die (allein) in dem bei Vertragsbeginn "vorgegebenen" Farbton zurückzugeben sind, und "farbig gestrichenen" Holzteilen, die außer in dem ursprünglichen Farbton auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden können.

Gesteigertes Vermieterinteresse zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache

Die Verpflichtung des Mieters, lackierte bzw. farbig gestrichene Holzteile in keinem anderen als den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückzugeben, ist für sich genommen unbedenklich und führt auch nicht zu einer unangemessenen Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertragenen Schönheitsreparaturen. Die Klausel beschränkt sich in ihrem unmittelbaren Anwendungsbereich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Auf diesen Zeitpunkt bezogen ist sie – isoliert betrachtet – schon deswegen unbedenklich, weil für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Interesse des Mieters an einer seinen Vorstellungen entsprechenden farblichen Gestaltung der Wohnung nicht mehr besteht, das gegen das Interesse des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten farblichen Gestaltung zurückzuerhalten, abzuwägen wäre.

Faktische Einschränkung während der Mietzeit hinzunehmen

Allerdings wird ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mieter sich schon während des laufenden Mietverhältnisses bei einem erforderlich werdenden Neuanstrich der Holzteile von der Überlegung leiten lassen, dass er bei der Wahl einer farblichen Gestaltung, die nicht der für den Zeitpunkt der Rückgabe vereinbarten entspricht, Gefahr läuft, bei seinem Auszug den Anstrich erneuern zu müssen, auch wenn dies nach dem Grad der Abnutzung noch nicht erforderlich wäre. Die daraus resultierende faktische Einschränkung der – grundsätzlich anzuerkennenden – Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, ist jedoch hinzunehmen. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils bereits bei der Beurteilung einer Farbwahlklausel für die laufenden Schönheitsreparaturen entschieden hat, ist dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499).

Ausreichender Gestalltungsfeiraum des Mieters während der Mietdauer

Der Senat hat daher bereits ausgesprochen, dass eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farbwahlklausel, die den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite ("neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten") vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist, den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Dasselbe gilt für die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die "farbig gestrichenen" Holzteile betrifft. Sie legt den Mieter nicht auf einen bestimmten Farbton fest, sondern belässt ihm neben dem ursprünglich vorhandenen Farbton einen ausreichenden Entscheidungsspielraum in der Bandbreite heller Farbtöne.

Vermieter muß keine Substanzverletzung hinnehmen

In Bezug auf "lackierte" Holzteile fehlt es allerdings an einem Gestaltungsspielraum hinsichtlich der farblichen Gestaltung, weil die Klausel den Mieter insoweit auf den allein zulässigen ursprünglichen – bei Vertragsbeginn "vorgegebenen" – Farbton festlegt. Bei umfassender Würdigung der hierdurch berührten Interessen der Parteien ist aber auch diese weitgehende Beschränkung der Gestaltungsmöglichkeit des Mieters nicht zu beanstanden. Denn auf Seiten des Vermieters fällt der Umstand ins Gewicht, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur – anders als bei einem deckenden Farbanstrich – eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile (Abschleifen) rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Substanzverletzung zur Folge hat, ist dem Mieter aber nicht gestattet.

BHG-Urteil vom 22. Oktober 2008 (VIII ZR 283/07)

Ein Grund für diese Entscheidung sah das Gericht darin, dass der Instandhaltungsaufwand einer verputzten Fassadenfläche über die Jahre höher sei als bei einer Klinkerfassade, denn diese müsste nicht regelmäßig gestrichen werden.

1. Bedienen Sie sachgerecht Ihre thermostatischen Heizkörperventile. Diese sind keine AUF/ZU – Ventile sondern automatische Regler.
Jede (durch Zahlenwert markierte) Stellung des Thermostatkopfs gewährleistet innerhalb geringer Toleranzen eine geregelte, konstante Raumtemperatur. Sorgen Sie dafür, dass der Thermostatkopf stets frei von der Raumluft umspült werden kann und nicht etwa hinter Gardinen oder Vorhängen durch einen Wärmestau in seinem Regelverhalten beeinflusst wird.
Stellen Sie beim Lüften das Thermostatventil auf 0-Stellung.

2.Vermeiden Sie überhöhte Raumtemperaturen.
Eine um 1 Grad höhere Raumtemperatur verursacht etwa 6 % Mehrverbrauch an Heizenergie. Finden Sie durch Kontrolle an einem Thermometer die Raumtemperatur heraus, bei der Sie sich wohlfühlen.

3. Stufen Sie die Raumtemperatur innerhalb der Wohnung bedarfsgerecht ab, z. B. Wohnzimmer 20°C, Schlafzimmer 15°C.

4. In Räumen, die Sie tagsüber längere Zeit nicht nutzen, sollten Sie die Heizkörperthermostate um 3 – 5 °C tiefer einstellen. Eine Totalabschaltung bringt keinen Nutzen, da zu stark ausgekühlte Wände beim Wiederaufheizen die Behaglichkeit im Raum beeinträchtigen. Es ist eindeutig erwiesen, dass Mieter, die den ganzen Tag über gleichmäßig ihre Wohnung beheizen, weniger Heizkosten in ihrer Abrechnung haben, als Mieter, die ständig ihre Heizkörper bei Abwesenheit zudrehen und bei Anwesenheit um so mehr aufdrehen.

5. Vermeiden Sie, dass Heizkörper hinter Gardinen, Vorhängen und Verkleidungen „eingesperrt“ werden. In einem solchen Fall geht ein großer Teil der Wärme unmittelbar durch die Außenwand ins Freie, statt den Wohnraum zu heizen. Die auf diese Weise unnötig verlorengehende Wärme wird durch den Heizkostenverteiler als Wärmeverbrauch registriert!

6. Zum richtigen Heizen gehört auch das richtige Lüften. Lüften Sie bedarfsgerecht. Lüften ist für die Zufuhr frischer Atemluft und für das Abführen der in den Wohnräumen anfallenden Feuchtigkeit erforderlich. Auf diese Weise werden hygienische Luftverhältnisse aufrechterhalten und Bauschäden durch überhöhte Luftfeuchte vermieden. Der hierfür erforderliche Energieverbrauch ist bei Stoßlüftung am geringsten. Stoßlüftung heißt, dass gegenüberliegende Fenster 5 bis 15 Minuten vollständig geöffnet und dann wieder geschlossen werden, diese sollte je nach Erfordernis aber mindestens 3 – 5 mal täglich erfolgen. In diesem Falle wird Heizenergie im wesentlichen für das Aufwärmen der eindringenden Außenluft benötigt.

7. Vermeiden Sie Dauerlüftung, etwa durch ständiges Schrägstellen eines Kippfensters. Dadurch kühlen auch die Wände aus. Deren Wiedererwärmung erfordert zusätzliche Energie. In Räumen mit ausgekühlten Wänden ist außerdem eine erhöhte Raumtemperatur erforderlich, um dem Bewohner die gewohnte Behaglichkeit zu bieten.

8. Lüften Sie immer sofort nach größerem Feuchtigkeitsanfall, z. B. nach dem Duschen.

9. Halten Sie die Türen zu weniger beheizten Räumen stets geschlossen. Hierdurch vermeiden Sie das Eindringen von Feuchtigkeit, die sich an den kalten Wänden der niedriger temperierten Räume als Kondensat niederschlagen könnte. Falsch wäre es, wenn man die verbrauchte warme Luft des Wohnzimmers durch Öffnen der weiteren Innenräume in andere, nicht beheizte Räume leiten würde. Hier würde sich die überschüssige Feuchtigkeit sofort an den kühleren Flächen der wenig oder nicht beheizten Räume niederschlagen und Feuchtigkeit bzw. Nässe bilden. Denken sie daran, dass Zimmerpflanzen zusätzlich die Luftfeuchtigkeit erhöhen.
Das Lüften mit gekippten Fenstern (Dauerlüftung) während der Heizperiode ist nicht gut (sehr teuer, da erhöhter Energiebedarf durch das Auskühlen der Wände).Ein mehrfach kurzer Durchzug bei voll geöffnetem Fenster ist besser! Ständiges Beheizen aller Räume auf eingestellte Zimmertemperatur von 20°C ist wirtschaftlicher und zweckmäßiger!
Die Kosten bei diesem Heizverhalten liegen nachweislich erheblich niedriger!Es ist unwirtschaftlich und schädlich, nur den Raum stark zu beheizen, in dem man sich hauptsächlich aufhält, während die übrigen Räume fast nicht beheizt werden.

Dieser Beitrag ist keine Rechtsauskunft, verbindliche Rechtsberatung kann nur ein Anwalt oder Steuerberater geben.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass der Mieter mit der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen belegt werden kann.

Schwierigkeiten werden Vermieter mit „alten“ Mietverträgen bekommen, da in diesen eine feste Quoten-/Fristenregelung sowie eine Endrenovierungsklausel formularmäßig und unabdingbar festgelegt sein kann. Durch diese starre Fristenregelung sieht die heutige Rechtssprechung die Rechte der Mieter als stark benachteiligt an.

Als unbedenklich werden „eingeschränkte“ Endrenovierungsklauseln angesehen, wenn diese im Zusammenhang mit einer wirksamen Fristenklausel stehen, die lediglich den tatsächlich anfallenden Renovierungsbedarf zum Ende des Mietverhältnisses berücksichtigen.

Wichtig ist noch zu sagen, dass für den Fall, dass die Renovierungsklauseln unwirksam sind, die Rechtsprechung als vereinbart gilt. In diesem Fall kann das heißen, dass der Vermieter die Renovierung auf seine Kosten durchführen muss.

Bei Fragen stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Dieser Beitrag ist keine Rechtsauskunft, verbindliche Rechtsberatung kann nur ein Anwalt oder Steuerberater geben.